物件選びのPoint

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物件選びのPoint:自然的要因

毎日の暮らしに安心・安全を保つためには防犯意識や周囲の環境が良好である必要がありますが、周囲の環境の一つとして家を取り巻く自然環境も重要なポイントになります。「事前の下調べ」ページでも説明しましたが、ここでは「日当たり」、物件が建っている「地盤」「用途地域」の点から考えた豆知識をご紹介します。

日当たりのチェック

事前に物件の下調べを済ませ気になる日当たりのチェックも済ませたが、
実際に住む段になり家庭菜園を楽しむつもりだったのに、数年後目の前に
高層マンションなどの高層建築物が建って日当たりが悪くなるケースがあります。
絶対の日当たりを確保する為には現状のチェックだけで済ますのではなく、
将来的に物件周囲の開発計画も調べておく必要があります。
選んだ物件の周りが何もない広い空き地や大きく確保された駐車場だった場合、
特に要注意です。こういった広い敷地が確保されている場合、
将来大型のマンションやスーパーが建設予定だったりします。
また、周囲に広い公園や畑がありませんか? 確かに公園があったり、
緑が多いことは良い環境と言えますがその状況がずっと続くとは限りません。
その土地の所有権はどこにあるのか、都市計画に則って撤去される予定がないか
な ど確認が必要です。 他にも周囲に倉庫や社員寮がある場合、
企業が管理している土地である可能性が高いと言えます。
社員寮は企業が売却してマンションに建て替えるケースもあります。
こういった事態を避けるためにも、購入前に必ず役所の都市計画課に問い合わせて
計画内容を把握しておくようにしましょう。役所で情報を集めるだけでなく、
その物件の地域に住む方々や商店の方に聞いて地元の人から情報を
集めることもできます。仮に高層マンションが建ってしまったら
日当たりが悪くなるだけじゃなく、景観は悪くなり上に眺めも遮られますし、
大きな建築物はその後ろに控える建物への風通しも遮断します。
ただマンションが建っただけと楽観視する人もいますが、
環境の変化が健康に悪影響を及ぼす可能性も否定できません。
日当たりを気にする方は以下のポイントをチェックしてみましょう。

物件概要に目を通す

通常カタログやパンフレットに記載されている物件概要の項目には
都市計画で定められた「用途地域」が表示されています。
用途地域が住居地域と書かれていても、住居地域には第1種と第2種という
区分がされており、さらに細かく規制が定められています。
購入予定の物件の周囲は用途地域として何に該当するのか
確かめておかないと、例え「閑静な環境」と売り文句があっても
最後まで約束されたものとは言えません。
これらの規制は各地域・地区によりそれぞれ細かく決められています。
役所では自治体全域の用途地域を示した地図を置いておく決まりがあるので
これを見せてもらえば希望物件の周辺の規制様子を確認できます。
物件周囲が「第2種住居地域」の場合には、パチンコ店やカラオケボックスが
建設可能となっていますので、突然建設が始まって驚かないように
知識として知っておかなくてはなりません。
「第1種低層住居専用地域」は住宅地として良好な住宅環境を期待できます。
建築物の高さ制限など厳しく定められていますが、「総合設計制度」により、
充分に大きい広さの空地さえあれば高さ制限などの規制措置は緩和されて
3〜4階建てくらいの建物が建つこともあります。新しい制度の導入を積極的に行うなど自治体によっては街づくりに力を入れているところもあって、例え
「第1種低層住居専用地域」であったとしてもその情報だけで判断することは避け、
役所に問い合わせをて確認したほうが確実です。
下記に「総合設計制度」と「用途地域」について説明しておきます。

総合設計制度とは?

一定割合以上の空き地が必要となる建築物については、建築計画を
総合的に判断し、敷地内に歩行者が自由に通行、もしくは利用できる敷地(空き地)を設けるなど、市街地環境の整備改善に役立つ認められれば
特定行政庁の許可のもと、容積率制限や斜線制限、高さ制限を緩和できる制度。

用途地域の内訳

用途地域が指定されている場合、建設可能な建築物の種類が制限されます。

第一種低層住居専用地域

低層住宅に良好な環境が保護されている地域です。
幼稚園や学校、お寺、住居を兼ねた小規模の店舗や事務所を建てることが可能です。

第二種低層住居専用地域

第一種と同じく低層住宅に良好な環境が保護されている地域です。
学校、お寺の他に、150m2までの大きさの店舗、飲食店が建築可能となっています。

第一種中高層住居専用地域

中高層住宅に良好な環境が保護されている地域を指します。
病院や大学、500m2までの大きさの店舗、2階以下300m2以下の
駐車場などを建築可能です。

第二種中高層住居専用地域

第一種と同じく中高層住宅に良好な環境が保護されている地域を指します。
病院や大学、1,500m2までの店舗、事務所を建てることが出来ます。

第一種住居地域

一般住居の環境が保護されている地域のことです。
3,000m2までの店舗、事務所やホテル、50m2以下の大きさで危険性や
環境を悪化させる恐れがないとされる工場を建てることができます。

第二種住居地域

第一種と同じく一般住居の環境が保護されている地域のことを指します。
店舗、事務所、ホテル、パチンコ店、カラオケボックス、
馬券発売所など を建築可能です

準住居地域

道路の沿道における地域の特性に合った業務の利便性の推進を図りつつ、
調和の取れた住居の環境を保護する地域です。
200m2未満の映画館や3階建て以上の駐車場、150m2以下の
自動車修理工場など建たてることができます。

近隣商業地域

地域周辺に住む住民に対して日用品・食品などの販売を目的とした
商業の利便を推進するための地域指定です。 住宅や店舗の他に、
200m2未満の映画館、3階以上の駐車場、300m2以下の工場を建築可能です。

商業地域

商業全般とその他の利便性を推進するための地域指定です。
住宅や店舗、銀行、200m2以上の映画館、演芸場、飲食店、百貨店、
ボーリング場、公衆浴場、300m2以下の工場が建てられます。

準工業地域

環境への悪影響をもたらす恐れのない工業の利便性を推進するための地域。
軽工業の工場やサービス業施設、環境に対して悪影響を及ぼす
工場以外は殆ど建てることができます。

工業地域

準工業地域と同じく、工業の利便性を推進するために定められた地域です。
ほぼどんな工場でも建てることができます。住宅や店舗も建てられますが、
学校や病院、ホテルなどは建てることができません。

工業専用地域

工業の利便性を推進するための地域です。危険性が高い大規模な工場(電子力発電所jなど)をはじめ、それら建設に伴う倉庫や駐車場を建てることができます。
危険性が高い工場を建てるため、住居を建てることは出来ません。

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